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Fonds de travaux et cotisation : les modalités

Photo du rédacteur: Safia BOUZIANESafia BOUZIANE

Selon un arrêt de la Cour de cassation du 4 juillet 2024, les cotisations au fonds de travaux en copropriété sont appelées au même rythme que le budget prévisionnel, seulement, elle seront réparties comme les charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, en fonction des tantièmes de copropriété.



des copropriétaires engagés pour les fonds de travaux


Fonds de travaux, critères d'utilité versus tantièmes 


Les charges de copropriété sont réparties selon deux critères distincts : les tantièmes pour les charges générales et l'utilité pour les charges spéciales. 


La répartition par tantièmes 


Les charges générales, liées à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes, sont réparties selon les tantièmes de copropriété, qui reflètent la valeur relative de chaque lot. Par exemple, les frais d’entretien de la façade seront répartis entre tous les copropriétaires selon leur tantièmes. 


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La répartition par critères d’utilité


En revanche, les charges spéciales, associées aux services collectifs et éléments d'équipement communs, sont réparties selon le critère de l'utilité objective pour chaque lot. Cette distinction détermine la participation ou non d'un lot à une dépense en particulier. Par exemple, les charges d'ascenseur ne concerneront que les lots ayant une utilité objective de cet équipement.


Le plus important pour les propriétaires est d’avoir un règlement qui classifie clairement les composantes de l’immeuble et la répartition des charges. L'objectif de ce document est d’éviter les litiges sur la répartition des charges.


Calcul basé sur les charges communes pour les fonds de travaux 


Le calcul des charges de copropriété basé sur les charges communes s'effectue en utilisant une formule simple qui prend en considération les tantièmes de chaque lot et le budget total de la copropriété. 


Comment calculer les charges communes ?


La formule générale est la suivante : (nombre de tantièmes du lot / nombre total de tantièmes) x Budget. Par exemple, si le budget annuel de la copropriété est de 10 000 € et qu'un copropriétaire possède 90/1000 tantièmes, sa part annuelle des charges communes serait de 900 €.





Quand payer les charges ?


Les charges sont généralement appelées trimestriellement, divisant le montant annuel par quatre. Le calcul peut varier selon les clés de répartition définies dans le règlement de copropriété. Les copropriétaires doivent être attentifs aux décisions prises en assemblée générale qui peuvent affecter le budget et donc le calcul des charges.


Il est important de noter que ce calcul s'applique principalement aux charges générales, tandis que les charges spéciales peuvent suivre une répartition différente basée sur le critère d'utilité.


Impact des lois ALUR et ELAN sur les fonds de travaux en copropriété


La loi ALUR de 2014 et la loi ELAN de 2018 ont fait évoluer le fonctionnement des syndics et ont apporté des changements dans la gestion des charges de copropriété. 

La loi ALUR


La procédure d'alerte, renforcée par la loi ALUR, constitue un dispositif préventif pour les copropriétés en difficulté financière. Elle se déclenche lorsque les impayés atteignent des seuils critiques : 25% des sommes exigibles pour les copropriétés jusqu'à 200 lots, et 15% pour celles dépassant ce nombre pour constituer un socle des fonds de travaux. 


Dans ce cas, le syndic doit informer le conseil syndical et saisir le tribunal judiciaire dans un délai d'un mois suivant la clôture des comptes. En cas d'inaction du syndic, la procédure peut être initiée par les copropriétaires représentant 15% des voix, les créanciers après six mois d'impayés, le maire, le président de l'EPCI, le préfet ou le procureur de la République.





Une fois saisi, le tribunal désigne un mandataire ad hoc, qui doit être soit un administrateur judiciaire, soit une personne qualifiée justifiant d'un master 2 en droit et de trois ans d'expérience en gestion de copropriété. 


Sa mission, limitée à trois mois renouvelables une fois, consiste à analyser la situation financière du syndicat et l'état de l'immeuble, élaborer des préconisations pour rétablir l'équilibre financier, et mener des actions de médiation avec les créanciers. 


Le syndic est tenu de fournir tous les documents nécessaires dans les 15 jours suivant la notification de l'ordonnance. À l'issue de sa mission, le mandataire remet un rapport détaillé au tribunal, qui sera ensuite transmis au syndic, au conseil syndical et aux autorités concernées.


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La loi ELAN


La loi ELAN est venue renforcer l'arsenal juridique contre les copropriétaires mauvais payeurs en instaurant une "super procédure" de recouvrement particulièrement dissuasive. 


Cette procédure permet, lorsqu'un copropriétaire ne répond pas à une mise en demeure dans un délai de 30 jours, d'obtenir sa condamnation systématique non seulement au paiement de son arriéré, mais également à celui de toutes les provisions futures déjà votées. 


Cette mesure coercitive s'applique tant aux charges du budget prévisionnel qu'aux cotisations au fonds travaux, permettant ainsi d'éviter la multiplication des procédures judiciaires pour chaque nouvel impayé. 





Le juge, dont le pouvoir d'appréciation est désormais limité, est tenu de prononcer cette sanction dès lors que les conditions sont réunies, ce qui renforce considérablement l'efficacité du dispositif.


En parallèle, la loi ELAN a également bouleversé la gestion du chauffage collectif en rendant obligatoire son individualisation dans les copropriétés. Ce dispositif impose l'installation d'appareils permettant de mesurer la consommation réelle de chaque logement, que ce soit par des compteurs individuels d'énergie thermique ou des répartiteurs de frais de chauffage. 


La facturation s'effectue désormais selon une répartition équilibrée : 70% des frais sont calculés en fonction de la consommation individuelle mesurée, tandis que 30% restent répartis selon les tantièmes pour tenir compte des différences de situation thermique entre les logements. 


Cette réforme vise à responsabiliser les occupants tout en garantissant une facturation plus juste, conduisant à des économies d'énergie non  négligeables.


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Résumé des points clés sur les fonds de travaux


La gestion des charges de copropriété est un socle et un élément central visant à harmoniser et facilitant le bon fonctionnement au sein d'une propriété partagée. Les lois ALUR et ELAN ont apporté de réels changements pour améliorer la transparence, l'efficacité et la responsabilité dans la gestion des copropriétés.


Ces réformes ont notamment renforcé les procédures de recouvrement des impayés, imposé la création d'un fonds de travaux obligatoire, et modernisé les processus de prise de décision.






La répartition équitable des charges, basée sur les tantièmes pour les charges générales et le critère d'utilité pour les charges spéciales, est importante. Les copropriétaires doivent rester vigilants quant à la bonne application de ces principes et aux décisions prises en assemblée générale qui peuvent impacter le calcul et la répartition des charges. 


En fin de compte, une gestion transparente et efficace des charges contribue à maintenir la valeur du patrimoine immobilier et à assurer le bien-être de tous les résidents de la copropriété.


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