Les 10 erreurs à éviter en gestion locative
- Safia BOUZIANE
- 17 avr.
- 9 min de lecture
La gestion locative est une tâche complexe qui demande du temps, des connaissances juridiques et une bonne organisation. De nombreux propriétaires bailleurs font des erreurs qui peuvent coûter cher, que ce soit en termes de rentabilité, de conformité légale ou de relation avec les locataires. Pour éviter ces pièges et garantir une gestion sereine, faire appel à un professionnel comme Gérance de France est une solution efficace.
Voici les 10 erreurs les plus fréquentes en gestion locative et comment notre expertise peut vous aider à les éviter.
Ne pas vérifier la solvabilité du locataire
L’une des principales erreurs des propriétaires est d’accepter un locataire sans vérifier sa capacité financière. Un mauvais choix peut entraîner des impayés et des complications juridiques.
L’étude du dossier locataire
La vérification rigoureuse des locataires est une étape pour éviter les problèmes de gestion locative. Les propriétaires doivent examiner attentivement les documents fournis, notamment la pièce d'identité, les bulletins de salaire, le contrat de travail et l'avis d'imposition. Il est recommandé de vérifier la cohérence entre ces documents, de contacter l'employeur pour confirmer la situation professionnelle, et d'utiliser le service en ligne du Trésor Public pour authentifier l'avis d'imposition.
Pour renforcer la sélection, les propriétaires peuvent :
Demander des références d'anciens propriétaires et les contacter
Vérifier l'existence de l'entreprise employeur sur des sites officiels
Utiliser les réseaux sociaux professionnels pour corroborer les informations d'emploi
Être attentifs à la cohérence globale du dossier et du comportement du candidat
Envisager des solutions comme la Garantie Loyers Impayés (GLI) pour une protection supplémentaire
Comment l’éviter ?
Exiger des justificatifs solides (bulletins de salaire, avis d’imposition, contrat de travail).
Vérifier le taux d’effort (revenu du locataire par rapport au loyer).
Exiger une caution ou une garantie Visale.
✅ Avec Gérance de France, nous réalisons une analyse rigoureuse du dossier locataire pour minimiser les risques d’impayés.
Fixer un loyer inadapté
Un loyer trop élevé peut dissuader les locataires et entraîner des vacances prolongées, tandis qu’un loyer trop bas réduit la rentabilité.
Comment l’éviter ?
Étudier le marché immobilier local.
Respecter les plafonds de loyers en zone tendue.
Ajuster le loyer en fonction de l’état du bien et des prestations offertes.
L’exemple du respect de l’encadrement des loyers
L'encadrement des loyers est une mesure appliquée dans certaines zones tendues pour limiter les augmentations injustifiées et faciliter l'accès au logement. En 2025, il concerne une cinquantaine de communes, dont Paris, Bordeaux, Lille, Lyon, Villeurbanne et Montpellier. Les propriétaires doivent respecter un loyer plafond, appelé "loyer de référence majoré", qui varie selon le quartier, le type de location, le nombre de pièces et l'époque de construction.
Le non-respect de l'encadrement des loyers peut entraîner des sanctions sévères :
Les propriétaires peuvent être contraints de rembourser le trop-perçu aux locataires
Des amendes administratives allant jusqu'à 5 000 € pour les particuliers et 15 000 € pour les personnes morales peuvent être imposées
Les locataires peuvent engager une action en justice pour obtenir une diminution du loyer
Pour éviter ces risques, les propriétaires doivent soigneusement vérifier les plafonds en vigueur et mentionner les loyers de référence dans le bail.
Négliger l’état des lieux d’entrée et de sortie
Un état des lieux bâclé peut être source de litiges au moment du départ du locataire.
Se pencher sur l’état des lieux
La négligence de l’État concernant les lieux d’entrée et de sortie en gestion locative peut entraîner des difficultés pour les propriétaires comme pour les locataires. Sans contrôles précis, il devient compliqué de déterminer l’état réel du logement lors de la remise des clés, ce qui peut générer des désaccords. Pour éviter ces situations, il serait utile de mettre en place des règles plus claires et des inspections régulières. Cela renforcerait la confiance et assurerait une meilleure qualité des logements loués.
Comment l’éviter ?
Rédiger un état des lieux détaillé avec photos à l’appui.
Vérifier chaque pièce et chaque équipement.
Comparer rigoureusement l’état des lieux d’entrée et de sortie.
Voici quelques conseils en détails, essentiels pour les propriétaires lors des états des lieux :
Utilisez un modèle conforme à la législation (loi ALUR) et veillez à ce que le document soit précis, détaillant l’état de chaque pièce, équipement et mobilier.
Notez les relevés des compteurs (eau, électricité, gaz), le nombre de clés remises et faites signer le document par toutes les parties.
Soyez rigoureux : inspectez chaque élément (murs, sols, plafonds, installations électriques, sanitaires, fenêtres, portes) et décrivez précisément l’usure ou les défauts constatés.
Réalisez l’état des lieux à un moment où la luminosité est optimale pour repérer tous les défauts.
Joignez systématiquement des photos ou vidéos pour étayer vos constats et limiter les contestations ultérieures.
Préparez à l’avance une liste de points à vérifier, notamment pour les équipements de la cuisine et de la salle de bains.
À la sortie, comparez minutieusement l’état du logement avec celui constaté à l’entrée pour justifier d’éventuelles retenues sur le dépôt de garantie.
Un état des lieux précis et objectif protège les intérêts du propriétaire et du locataire, tout en évitant les litiges.
✅ Nos experts réalisent des états des lieux détaillés et impartiaux pour protéger vos intérêts.
Ignorer les obligations légales et réglementaires
La législation évolue régulièrement, et ne pas s’y conformer peut entraîner des sanctions (amendes, annulation du bail…).
Se conformer aux réglementations
L’investissement locatif et la gestion locative sont encadrés par plusieurs réglementations à ne pas négliger. La loi Hoguet impose la détention d’une carte professionnelle pour les gestionnaires, une garantie financière et une assurance responsabilité civile. Le mandat de gestion locative doit être écrit, détailler les missions et être signé par les deux parties pour une durée maximale de 30 ans.
Aussi, depuis 2025, il est interdit de louer un bien classé G au DPE, conformément à la loi Climat et Résilience. Enfin, le bail doit respecter les normes de décence, de sécurité et mentionner les équipements obligatoires, notamment en location meublée.
Comment l’éviter ?
Respecter les diagnostics obligatoires (DPE, plomb, électricité…).
Appliquer les règles de décence du logement.
Mettre à jour le contrat de bail selon la réglementation en vigueur.
Gérer seul les impayés
Tenter de gérer un impayé sans connaissance juridique peut aboutir à des procédures longues et coûteuses.
Le hic des impayés
Gérer seul les impayés peut rapidement devenir une source de stress pour le propriétaire. Face à un locataire qui ne paie plus son loyer, il faut agir avec rigueur et respecter des démarches précises, comme l’envoi de relances ou la mise en demeure. Sans expérience, il est facile de commettre des erreurs qui peuvent retarder la résolution du problème, voire aggraver la situation. De plus, la gestion des impayés demande du temps, de la patience et une bonne connaissance du cadre légal. Faire appel à un professionnel permet souvent d’éviter ces écueils et de sécuriser ses revenus locatifs.
Comment l’éviter ?
Relancer rapidement en cas de retard.
Proposer une solution amiable avant toute procédure judiciaire.
Souscrire une assurance loyers impayés (GLI).
✅ Nous prenons en charge le recouvrement des loyers et mettons en place des solutions adaptées.
Négliger l’entretien du bien
Un logement mal entretenu se dégrade rapidement, entraînant des coûts élevés et une perte d’attractivité pour les locataires.
Entretenir son bien
Négliger l’entretien de son bien immobilier peut avoir de lourdes conséquences à long terme. Un logement mal entretenu se dégrade plus vite, ce qui entraîne des réparations coûteuses et peut décourager les bons locataires de rester ou d’emménager. De plus, la loi impose au propriétaire de louer un logement décent, sous peine de sanctions. Il est donc essentiel de réaliser régulièrement des travaux d’entretien, comme la vérification de la plomberie, du chauffage ou de l’isolation. Un bien bien entretenu conserve sa valeur et attire davantage de locataires sérieux, tout en limitant les risques de litiges.
Comment l’éviter ?
Effectuer des visites régulières.
Prévoir un budget pour les réparations et rénovations.
Réagir rapidement aux demandes des locataires.
Mauvaise communication avec le locataire
Une communication insuffisante ou maladroite peut créer des tensions inutiles.
Bien communiquer avec les locataires
Une mauvaise communication avec le locataire peut rapidement engendrer des malentendus, des tensions et même des conflits. Il est important d’établir une relation de confiance basée sur l’écoute et la transparence. Répondre rapidement aux demandes, clarifier les règles de vie ou expliquer les démarches administratives sont autant de gestes qui facilitent la cohabitation. Une communication efficace permet aussi de détecter plus tôt d’éventuels problèmes, comme des retards de paiement ou des dégradations. En favorisant le dialogue, le propriétaire crée un climat serein qui profite à la fois à lui-même et à son locataire.
Comment l’éviter ?
Être réactif aux demandes et signalements.
Maintenir un dialogue respectueux et transparent.
Privilégier la médiation en cas de conflit.
✅ Nous assurons un suivi efficace et une communication fluide avec vos locataires.
Ne pas anticiper la vacance locative
Chaque mois sans locataire représente un manque à gagner considérable.
Se préparer à la vacance locative
Ne pas anticiper la vacance locative peut entraîner une perte de revenus et déséquilibrer la rentabilité d’un investissement immobilier. Il est important de prévoir à l’avance le départ d’un locataire, en lançant rapidement la recherche d’un remplaçant et en valorisant le bien pour le rendre attractif. Une bonne anticipation passe aussi par la fixation d’un loyer adapté au marché et la réalisation de travaux si nécessaire. En se préparant à cette éventualité, le propriétaire limite la durée de vacance et assure une meilleure continuité de ses revenus locatifs.
Comment l’éviter ?
Anticiper la recherche d’un nouveau locataire avant le départ du précédent.
Mettre en valeur l’annonce (photos professionnelles, description attractive).
Proposer des visites flexibles pour maximiser les chances de relocation.
Ne pas optimiser la fiscalité locative
Une mauvaise gestion fiscale peut entraîner une perte d’opportunités et une imposition trop lourde.
L’optimisation de la fiscalité locative
Ne pas optimiser la fiscalité locative revient à perdre une part importante de ses revenus. Il existe de nombreux dispositifs fiscaux permettant de réduire la pression fiscale sur les loyers perçus, comme le régime réel, le micro-foncier ou encore certains dispositifs de défiscalisation. Une bonne connaissance de ces mécanismes permet de choisir la solution la plus adaptée à sa situation. Négliger cet aspect, c’est risquer de payer plus d’impôts que nécessaire. Se faire accompagner par un expert-comptable ou un conseiller spécialisé peut s’avérer très rentable sur le long terme.
Comment l’éviter ?
Choisir le bon régime d’imposition (micro-foncier, réel).
Déduire toutes les charges éligibles.
Profiter des dispositifs fiscaux avantageux (Pinel, LMNP…).
Gérer soi-même sans accompagnement professionnel
La gestion locative demande du temps, des compétences et une bonne connaissance des réglementations.
Gérer son logement seul
Gérer soi-même un bien locatif peut sembler économique, mais cela comporte de nombreux pièges et tracas. Entre la gestion administrative, les obligations légales, la recherche de locataires fiables et la résolution des éventuels litiges, la charge de travail est souvent sous-estimée. Mettre son bien en gestion auprès d’un professionnel permet de déléguer ces tâches complexes et chronophages. L’accompagnement d’un expert assure le respect de la législation, optimise la rentabilité et sécurise les revenus. C’est une solution pratique et rassurante, idéale pour éviter les soucis du quotidien et profiter sereinement de son investissement immobilier.
Pourquoi déléguer ?
Gain de temps et tranquillité d’esprit.
Sécurisation juridique et financière.
Optimisation de la rentabilité du bien.
✅ Gérance de France vous propose une gestion locative complète et personnalisée pour une location en toute sérénité.
Nos conseils en gestion locative
L’importance d’un bail détaillé
Un bail détaillé est essentiel pour établir une relation claire et sans ambiguïtés entre le propriétaire bailleur et le locataire. Ce document juridique doit inclure des informations précises telles que la description du bien, le montant du loyer, les charges locatives, la durée de la location et les responsabilités de chaque partie. Négliger des détails, comme la distinction entre loyer et charges ou l'omission de clauses obligatoires, peut entraîner des litiges coûteux et des complications légales.
Pour éviter ces erreurs, il est crucial de respecter les modèles conformes à la loi Alur et d'inclure des clauses claires sur les obligations financières, les règles de vie en location et les conditions de résiliation. Un état des lieux complet doit également accompagner le bail pour prévenir tout désaccord sur l'état du logement à la sortie du locataire. Enfin, consulter un professionnel du droit immobilier peut garantir une rédaction conforme et protéger les intérêts du bailleur.
Gérer un bien immobilier ne s’improvise pas. De la sélection du locataire à l’optimisation fiscale, en passant par la gestion des loyers et des obligations légales, chaque détail compte.
Pour éviter ces erreurs et garantir une location sereine et rentable, faites confiance à Gérance de France. Nos experts prennent en charge l’ensemble de la gestion locative avec professionnalisme et transparence.
💡 FAQ – Vos questions sur la gestion locative
Quels sont les principaux risques de la gestion locative ?
Les risques incluent les loyers impayés, la vacance locative, les litiges avec les locataires et le non-respect des obligations légales.
Comment éviter les impayés de loyer ?
En vérifiant la solvabilité du locataire, en souscrivant à une garantie loyers impayés et en réagissant rapidement en cas de retard.
Pourquoi confier la gestion locative à une agence ?
Une agence assure la sélection des locataires, la gestion administrative et financière, et la conformité légale, garantissant une location sereine et rentable.
Quels sont les documents obligatoires pour louer un bien ? Vous devez fournir un bail conforme, des diagnostics immobiliers obligatoires (DPE, plomb, électricité…) et un état des lieux détaillé.
Comment fixer un loyer adapté ? L’estimation doit se baser sur le marché local, les caractéristiques du bien et la réglementation en vigueur.
Quelle est la meilleure solution pour réduire la vacance locative ?
Une bonne communication, des annonces attractives et une gestion réactive permettent de limiter les périodes sans locataire.
Sources :
